賃貸物件の雨漏りは誰が直す？費用負担と入居者・大家の正しい対応

先に結論をお伝えすると、賃貸物件の雨漏りは、原則として大家・オーナーの負担で修理します（民法606条の修繕義務）。入居者がすべきことは「被害を写真で記録する→管理会社・大家さんへ連絡する→指示を待つ」の3つで、勝手に修理業者を手配すると費用の精算でトラブルになるため避けましょう。

アパートやマンション、賃貸の戸建てに住んでいて、ある日突然天井からポタポタと水が落ちてきた——そんなとき、多くの方が「これは誰が直すの？」「費用は自分が払うの？」と戸惑われます。賃貸物件の雨漏りは、持ち家とは違って大家さんや管理会社が関わるため、対応の進め方も費用の負担も少し複雑です。



この記事では、雨漏り調査5,000件以上に向き合ってきた立場から、賃貸物件で雨漏りが起きたときの正しい対応手順と、費用負担のルールを、入居者の方と大家・オーナーの方それぞれの視点で分かりやすく整理しました。落ち着いて読み進めていただければ、いま何をすべきかがはっきり見えてくるはずです。

賃貸物件で雨漏りが起きたらどうする？最初に知っておきたいこと

賃貸物件の雨漏りで何より大切なのは、入居者の方が一人で抱え込まず、決められた手順に沿って動くことです。持ち家であれば自分の判断で業者を呼べばよいのですが、賃貸の場合は建物の所有者である大家さんや、管理を任されている管理会社が修理の責任を負っているからです。



そのため、勝手に修理業者を手配してしまうと、後から費用の精算でトラブルになることもあります。まずは落ち着いて、状況を整理することから始めましょう。

賃貸ならではの「責任の分かれ目」がある

賃貸物件の雨漏りには、持ち家にはない独特の論点があります。それは「建物そのものの修理費用」と「濡れてしまった家具・家電などの損害」とで、責任を負う人が分かれるという点です。

大まかにいえば、建物の修理は大家さん・管理会社の役割、室内の家財の損害は入居者自身の備え（保険）で対応するのが基本です。

この違いを知っておくだけで、その後の手続きがぐっとスムーズになります。詳しくは後の章で順に解説します。

「とりあえず様子を見る」が一番よくない

雨漏りに気づいても、「少しだから」「雨がやめば止まるだろう」と様子を見てしまう方は少なくありません。しかし、雨漏りを放置すると建物内部の腐食やカビにつながり、結果的に被害が広がってしまいます。



さらに賃貸の場合、入居者が雨漏りに気づいていながら大家さんへ報告せず放置した結果、被害が拡大したとなると、入居者側にも責任が問われる可能性があります。だからこそ、早めの報告が自分自身を守ることにもつながるのです。

賃貸の雨漏りの修理費用は誰が負担する？

賃貸物件の雨漏りで最も気になるのが、やはり費用負担の問題でしょう。結論からお伝えすると、建物の修繕費用は原則として大家さん・管理会社が負担します。これは法律でも定められている、賃貸の基本ルールです。

ただし、いくつかの例外もあります。

ここでは、誰がどんなときに費用を負担するのかを、ケースごとに整理していきます。

原則は大家・オーナーの負担（民法606条）

民法第606条には「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています（出典：e-Gov法令検索「民法」）。これは、貸している建物を住める状態に保つ責任は、貸主である大家さん側にあるという意味です。



そのため、屋根や外壁、防水層といった建物の構造部分が経年劣化して雨漏りが起きた場合、その修理費用は入居者ではなく大家さん・管理会社が負担するのが原則となります。アパートやマンションのベランダ・屋上なども、多くの場合は共用部分として大家さん側の管理範囲に含まれます。



この「修繕義務」は、賃貸借契約の基本に関わる重要なルールです。入居者が家賃を払って住んでいる以上、雨漏りのように生活に支障をきたす不具合は、貸主が責任を持って直すべきものとされています。

もし大家さんから「自分で直してほしい」と言われても、原因が建物の経年劣化であれば、その費用を入居者が全額負担しなければならないわけではないことを覚えておきましょう。

入居者が負担することになるケース

一方で、雨漏りの原因が入居者側にある場合は、話が変わってきます。たとえば次のようなケースでは、入居者が費用を負担することになる可能性があります。

具体的には、入居者の故意や過失が原因となっている場合です。

窓を開けっぱなしにして雨が吹き込んだ、ベランダの排水口（ドレン）にゴミを詰まらせて水があふれた、といったケースが代表例です。

自然災害が原因のときの考え方

台風や強風、大雪といった自然災害が原因で雨漏りが起きた場合も、建物自体の修理は基本的に大家さん側の責任で行われます。建物を貸している以上、災害による損傷を直すのも貸主の役割と考えられるためです。

ただし注意したいのは、室内の家具や家電が濡れて壊れてしまった場合です。

自然災害のときは大家さんも被害者の立場になるため、入居者の家財までは大家さんが弁償しないのが一般的です。家財の損害については、入居者自身が加入している保険で備えるのが基本になります。

分譲賃貸やマンションでの責任範囲はどこまで？（専有部分と共用部分）

分譲マンションの一室を借りている「分譲賃貸」や、区分所有のマンションでは、責任の所在がもう一段複雑になります。ポイントは、建物が「専有部分」と「共用部分」に分かれているという点です。

どちらで雨漏りが起きたかによって、修理を担当する主体が変わってきます。

やや専門的ですが、知っておくと話し合いがスムーズになります。

専有部分と共用部分の違い

専有部分とは、各住戸の内側、つまり居室や室内の壁の内側など、所有者が自由に使える範囲を指します。一方の共用部分は、屋上・外壁・廊下・ベランダなど、建物全体で共有する部分です。



雨漏りの原因が屋上の防水層や外壁のひび割れといった共用部分にある場合、その修理はマンションの管理組合が、毎月積み立てている修繕積立金を使って行うのが一般的です。ベランダも、使う人は限られていても共用部分として扱われることが多い箇所です。

分譲賃貸で借りている場合の流れ

分譲マンションを借りて住んでいる場合、入居者が直接管理組合とやり取りすることは基本的にありません。まずは部屋のオーナー（貸主）か、管理を任されている管理会社へ連絡するのが正しい順序です。



そこから先、共用部分が原因であればオーナーや管理会社を通じて管理組合へ話が上がり、修繕積立金で対応されていく、という流れになります。入居者としては、いつもどおり貸主・管理会社へ報告すれば問題ありません。原因が専有部分か共用部分かの切り分けは、専門業者の調査によって明らかになります。

入居者がすぐ取るべき応急処置と連絡の手順は？

雨漏りを見つけたとき、入居者の方に取っていただきたい行動には決まった順番があります。慌てて自分で大がかりな修理をする必要はありません。被害を最小限に抑えつつ、後の手続きに備えて記録を残し、速やかに連絡することが大切です。

ここでは、発見してから連絡までの流れを順を追って整理します。

ここで覚えておきたいのは、入居者の判断で勝手に修理業者を呼んで工事を進めないことです。緊急でやむを得ない場合を除き、まずは大家さん・管理会社に連絡して指示を仰ぐのが正しい順序です。

連絡した日時や担当者の名前、やり取りの内容もメモに残しておくと、万が一対応が遅れたときの記録になります。



なお、応急処置として自分でコーキング材を塗ったり、屋根に上がって手を加えたりするのは避けてください。原因が分からないまま素人判断で手を入れると、かえって浸水経路を分かりにくくしてしまい、後の正確な調査や修理の妨げになることがあります。

安全のためにも、本格的な対応は専門業者と大家さんに任せるのが賢明です。

賃貸物件で雨漏りが起こるよくある原因は？

賃貸物件の雨漏りは、屋根だけが原因とは限りません。建物のさまざまな箇所の劣化が、雨水の浸入口になっていることがあります。原因を正しく知っておくと、大家さんや管理会社、修理業者とのやり取りもしやすくなります。

ここでは、賃貸住宅で特に多い雨漏りの原因を見ていきましょう。

屋上・ベランダの防水層の劣化

マンションやアパートで特に多いのが、屋上やベランダの防水層が劣化して雨水がしみ込むケースです。防水層は時間とともに少しずつ性能が落ちていくため、定期的なメンテナンスが欠かせません。



防水の工法によって耐用年数は異なり、ウレタン防水の密着工法で約5年、通気緩衝工法で約10年、シート防水で10〜20年程度が一つの目安とされています。築年数が経過した物件ほど、防水層の劣化が雨漏りの原因になりやすいといえます。

外壁のひび割れ・シーリングの劣化

外壁にできたひび割れ（クラック）や、窓サッシまわり・外壁の目地に施されたシーリング材（隙間を埋める弾力性のある材料）の劣化も、よくある原因です。

シーリングはゴムのような素材でできており、年月とともに硬くなってひび割れたり、痩せて隙間ができたりします。

その隙間から入った雨水が、壁の内部を伝って室内へ達することがあります。外から見える小さなひびでも、雨漏りの入口になり得るのです。

排水口の詰まりや配管の不具合

ベランダや屋上の排水口（ドレン）が落ち葉やゴミで詰まると、行き場を失った雨水があふれ、室内へ流れ込むことがあります。これは入居者の日常的な清掃で防げる部分でもあります。

また、建物内の給排水管の破損や劣化が、雨漏りに似た水漏れを引き起こすこともあります。

天井のシミが雨の日以外にも広がる場合は、雨漏りではなく配管が原因の可能性も考えられます。

上の階からの水漏れの可能性

集合住宅で下の階に水が漏れてきた場合、屋根や外壁からの雨漏りだと思っていたら、実は上の階の住人による水漏れ(洗濯機の排水ミスや水の出しっぱなしなど)だった、というケースもあります。

原因が建物の構造によるものか、人的なものかで、責任の所在は大きく変わります。

そのため、原因を正確に突き止めることが、適切な費用負担の判断につながるのです。

屋根材のずれや棟板金の浮き（賃貸戸建て・低層アパート）

賃貸の戸建てや低層アパートでは、屋根そのものが原因になることも多くあります。瓦のずれや割れ、スレート屋根のひび、屋根のてっぺんを覆う棟板金（むねばんきん）の浮きや釘の抜けなどです。

こうした不具合は、強風や経年劣化で少しずつ進行し、ある日まとまった雨が降ったときに一気に雨漏りとして現れます。

地上からは確認しづらいため、高所カメラやドローンを使って安全に点検できる業者に見てもらうと、無理に屋根へ上がらずに状態を正確に把握できます。

雨漏りを放置するとどうなる？

雨漏りは、表面に見えている被害だけで済むものではありません。気づいてから対処までの時間が長引くほど、建物の内部に少しずつダメージが蓄積していきます。慌てる必要はありませんが、先延ばしにするメリットは一つもありません。

ここでは、放置することで起こり得る影響を、入居者・大家それぞれの立場から整理します。

建物への影響

雨水が浸入し続けると、木材の腐食やカビの発生、断熱材の劣化などが進みます。柱や梁といった構造部分まで傷んでしまうと、修理の範囲が大きくなり、費用も工期もかさむことになります。



はじめは数万円の部分補修で済んだものが、放置によって数十万円規模の工事に発展してしまう、というのは決して珍しい話ではありません。早めの対応こそが、結果的に費用を抑える近道になります。

特に木造の建物では、雨水が構造材に染み込み続けると、シロアリが発生しやすい環境をつくってしまうこともあります。

湿気を好むシロアリが土台や柱を食い荒らせば、雨漏りの修理だけでは済まなくなり、補修範囲がさらに広がってしまいます。表面のシミだけを見て「まだ大丈夫」と判断せず、できるだけ早い段階で専門家に状態を確認してもらうことが、建物を長持ちさせるうえで欠かせません。

入居者・大家それぞれのリスク

入居者にとっては、カビによる健康面への影響や、家具・家電が濡れて使えなくなる損害が心配です。また、雨漏りに気づいていながら報告を怠ると、被害拡大分の責任を問われる可能性もあります。

大家・オーナーにとっては、修繕費用の増大に加え、入居者との関係悪化や、空室リスクにもつながりかねません。

場合によっては、家具の弁償や休業補償といった損害賠償責任が生じることもあります。双方にとって、早期対応が望ましいのは間違いありません。

賃貸の雨漏りを防ぐために入居者・大家ができることは？

雨漏りは、起きてから対応するよりも、日頃の心がけと点検で未然に防ぐことが理想です。賃貸物件では、入居者と大家・オーナーがそれぞれの立場でできる備えがあります。

大がかりなことをする必要はありません。ちょっとした習慣や定期的なチェックが、被害の予防につながります。

入居者ができること

入居者の方ができる予防として、まずベランダや窓まわりの排水口をこまめに掃除することが挙げられます。落ち葉やゴミで排水口が詰まると、雨水があふれて室内に入り込む原因になります。

また、天井や壁にうっすらとシミが出ていないか、窓のサッシまわりに変色がないかを、ときどき気にかけておくとよいでしょう。

小さな変化に早く気づいて貸主へ報告すれば、被害が大きくなる前に対処できます。早期発見は、入居者自身を余計なトラブルから守ることにもつながります。

大家・オーナーができること

大家・オーナーの方にとって最も効果的なのは、定期的な建物の点検と、計画的な防水メンテナンスです。防水層には工法ごとに耐用年数があり、その目安を過ぎると雨漏りのリスクが高まります。

築年数が経過した物件ほど、屋上やベランダの防水、外壁のシーリングなどは劣化が進んでいます。

雨漏りが起きてから慌てて対応すると、入居者とのトラブルや空室リスクにもつながりかねません。症状が出る前の段階で専門業者に点検してもらい、必要な時期に手を入れておくことが、結果的に物件の資産価値を守り、修繕費用を抑えることにつながります。

家財の損害は補償される？保険の考え方

雨漏りで家具や家電が濡れて壊れてしまったとき、その損害を誰が補償するのかは、入居者の方が特に気になるところでしょう。前述のとおり、室内の家財は大家さんではなく入居者自身の保険で備えるのが基本です。

ここでは、賃貸住宅で関わってくる保険について整理しておきます。

入居者の家財保険・火災保険

賃貸契約の際、多くの方が家財保険（借家人向けの火災保険）に加入しています。この保険には、火事だけでなく、風災・水災などによる家財の損害を補償するプランが含まれていることがあります。

台風や強風が原因の雨漏りで家財が損害を受けた場合、加入している保険の風災補償が使える可能性があります。

まずは自分の契約内容を確認し、保険会社に相談してみましょう。被害の写真を残しておくと、請求の手続きがスムーズに進みます。

保険金の請求は、被害を記録して保険会社へ連絡し、必要書類を提出、調査員の確認を経て支払われる、という流れが一般的です。

審査から支払いまでには時間がかかることもあるため、被害に気づいた時点で早めに動くことが大切です。どの範囲まで補償されるかは契約プランによって異なるので、証券をよく確認しておきましょう。

大家・オーナーの火災保険

建物そのものを修理する費用については、大家・オーナーが加入している火災保険が使えるケースがあります。特に台風や雪などの自然災害が原因であれば、風災補償の対象になることがあります。

ただし、経年劣化による雨漏りは保険の対象外となることが多い点には注意が必要です。

保険が使えるかどうかを最終的に判断するのは保険会社であり、業者が「必ず使える」と断言できるものではありません。

家賃の減額や引っ越し費用は請求できる？

雨漏りで部屋の一部が使えなくなったとき、「その分、家賃を下げてもらえないの？」と感じる方もいるでしょう。実は、こうした入居者の権利も法律で一定の範囲が定められています。ここでは、家賃の減額や関連費用の請求について整理します。

家賃の減額について（民法611条）

民法第611条では、賃借物の一部が使用できなくなった場合、その使用できない割合に応じて家賃が減額されると定められています。たとえば雨漏りで一部屋がまったく使えなくなったようなときは、その状況に応じた減額が認められる可能性があります。



ただし、実際にどの程度減額されるかは、被害の範囲や程度によって個別に判断されます。まずは大家さん・管理会社と冷静に話し合うことが出発点になります。

引っ越し費用・宿泊費の請求

大家さん側が修繕義務を怠ったために住み続けられなくなった、といった事情がある場合は、引っ越し費用や、修理期間中のホテル宿泊費などを請求できる可能性があります。

一方で、自然災害が原因で双方に過失がないようなケースでは、これらの請求は難しくなります。

なお、正当な理由のない一方的な立ち退き要求は、借地借家法によって入居者が保護されています。

修理の手配がなかなか進まないとき、入居者としてどう動けばよいのか不安に感じる方もいるでしょう。その場合の相談先については、次の章で詳しく解説します。

大家・管理会社が対応してくれないときの相談先は？

雨漏りを報告しても、大家さんや管理会社がなかなか修理に動いてくれない——残念ながら、こうしたケースもゼロではありません。そんなとき入居者の方に知っておいていただきたいのは、泣き寝入りする必要はなく、段階を踏んで対応できるということです。

感情的にならず、記録をもとに冷静に進めることが解決への近道です。

まずは記録を残して再度伝える

対応が滞っているときこそ、いつ・誰に・何を伝えたかの記録を残すことが大切です。電話だけでなく、メールや書面など形に残る方法で連絡しておくと、後から経緯を証明しやすくなります。

雨漏りの被害状況の写真とあわせて、「いつ報告したのに、いつまで対応がないか」を整理して再度伝えましょう。

貸主には修繕義務があるため、放置は本来あってはならないことです。事実を淡々と示すことで、対応が動き出すことも少なくありません。

公的な相談窓口を活用する

それでも改善しない場合は、第三者の窓口に相談する方法があります。代表的なのが、国民生活センターや、お住まいの地域の消費生活センターです。消費者ホットライン「188（いやや）」に電話すると、最寄りの相談窓口を案内してもらえます。



貸主が修繕義務を果たさない場合の相談に応じてもらえるほか、状況に応じて専門の相談先を紹介してもらえることもあります。一人で抱え込まず、こうした公的な窓口を上手に活用してください。記録がしっかり残っているほど、相談もスムーズに進みます。

大家・オーナーが雨漏り修理業者を選ぶときのポイントは？

ここからは、修理を手配する立場である大家・オーナーの方に向けた内容です。賃貸物件の雨漏りは、入居者の暮らしに直結するだけに、原因を正確に突き止め、適正な費用で確実に直してくれる業者選びがとても重要になります。

所有物件の資産価値を守る意味でも、業者選びのポイントを押さえておきましょう。

修理費用の目安を知っておく

まずは費用の相場観を持っておくと、提示された見積もりが妥当かどうかを判断しやすくなります。あくまで目安ですが、参照した情報をもとに整理すると、おおむね次のようになります。

同じ雨漏りでも、原因や被害範囲によって費用は大きく変わります。特に防水工事は、部分補修で済むのか全面改修が必要なのかで金額が大きく異なります。

カバー工法で約5日、葺き替えなら7日程度が工期の目安とされますが、これも建物の状態次第です。

金額だけで判断せず、なぜその工事が必要なのかの説明を重視しましょう。

相見積もりで内容を比較する

業者選びでは、いきなり1社に決めず、複数社から見積もりを取って比較することをおすすめします。同じ工事内容でも、業者によって金額や提案する工法が異なることがあるためです。

大切なのは最安値を探すことではなく、原因の見立てと工事内容が妥当かを見極めることです。

複数の見積もりを並べると、ある業者だけが大がかりな工事を勧め、別の業者は部分補修で対応できると言う、といった違いが見えてくることがあります。誠実な業者であれば、相見積もりを嫌がることはありません。

賃貸物件は入居者の生活がかかっているため、修理の遅れがそのまま入居者との関係に響きます。

だからこそ、価格の安さだけでなく、調査の丁寧さ・説明の分かりやすさ・対応の早さといった総合的な信頼性で選ぶことが、長い目で見て損のない選択になります。極端に安い見積もりは必要な工程を省いている可能性もあるため、内訳をよく確認してください。

信頼できる業者を見抜くチェックポイント

賃貸物件は入居者がいる状態での工事になることも多く、丁寧で確実な対応がいっそう求められます。次のような点を満たしているかを確認すると、信頼できる業者かどうかの判断材料になります。

特に、雨漏りは原因特定が難しいため、散水試験などで根本原因を突き止めてくれるかどうかは大きなポイントです。

原因特定にこそ価値がある

雨漏りは、症状が出ている場所と実際に水が浸入している場所が一致しないことがよくあります。天井のシミの真上が原因とは限らず、離れた箇所の防水層や外壁から入った水が、長い経路をたどって室内に達していることも少なくありません。



そのため、表面だけを塞ぐ応急処置で済ませてしまうと、しばらくして再発し、結果的に余計な費用がかかります。原因を正確に突き止めてくれる業者を選ぶことが、賃貸物件を長く健全に保つうえでの近道です。

賃貸物件の雨漏りでよくある質問

最後に、賃貸物件の雨漏りについてよくいただく質問にお答えします。疑問や不安の解消にお役立てください。

Q. 賃貸の雨漏り、修理費用は入居者と大家のどちらが負担しますか？

建物の修理費用は、原則として大家さん・管理会社が負担します。民法第606条で、貸主には賃貸物を使用できる状態に保つ修繕義務があると定められているためです。

屋根や外壁、防水層の経年劣化による雨漏りは、この原則に沿って大家さん側が直すことになります。

ただし、窓の閉め忘れや排水口の詰まりなど、入居者の故意・過失が原因の場合は入居者負担となる可能性があります。

Q. 雨漏りで家具や家電が濡れて壊れました。弁償してもらえますか？

室内の家財の損害は、大家さんが弁償しないのが一般的です。特に自然災害が原因の場合は大家さんも被害者の立場になるため、家財までは補償されないことがほとんどです。

家財の損害は、入居者自身が加入している家財保険の風災・水災補償でカバーできる可能性があります。

まずは契約内容を確認し、被害の写真を残したうえで保険会社に相談してください。

Q. 雨漏りが起きたとき、自分で修理業者を呼んでもよいですか？

緊急でやむを得ない場合を除き、まずは大家さん・管理会社へ連絡して指示を仰ぐのが正しい順序です。入居者の判断で勝手に修理業者を手配して工事を進めてしまうと、後から費用の精算でトラブルになることがあります。

応急処置と被害の記録(写真・動画)を済ませたうえで、速やかに連絡して修理の段取りを相談しましょう。

Q. 雨漏りで部屋が使えません。家賃を減額してもらえますか？

民法第611条では、賃借物の一部が使用できなくなった場合、その使用できない割合に応じて家賃が減額されると定められています。雨漏りで一部屋が使えなくなったようなときは、状況に応じた減額が認められる可能性があります。



実際の減額幅は被害の範囲や程度によって個別に判断されるため、まずは大家さん・管理会社と冷静に話し合うことが出発点になります。

Q. 賃貸物件の雨漏り修理は、どんな業者に頼めばよいですか？

雨漏り修理の実績が豊富で、雨漏り診断士や建築板金技能士などの資格を持つ専門業者が安心です。原因の特定が難しい雨漏りでは、散水試験などで根本原因を突き止め、写真付きで説明してくれるかどうかが重要なポイントになります。



現地調査・見積もりが無料で相見積もりにも前向きか、見積書が一式ではなく詳細か、保証やアフターフォローがあるかもあわせて確認しましょう。

まとめ

賃貸物件の雨漏りは、持ち家とは違って大家さん・管理会社が関わるため、対応の順序と費用負担のルールを知っておくことが何より大切です。正しい知識を持って落ち着いて動くことが、入居者にとっても大家・オーナーにとっても、トラブルを避ける一番の近道になります。最後に、この記事の要点を振り返っておきましょう。

私たちヤネタスは、「自分の家、家族や友達の家を修理するように。誠実な仕事を。」をモットーに、雨漏り診断士による正確な原因調査と、自社職人による直接施工にこだわってきました。賃貸物件・集合住宅の雨漏りにも数多く対応しており、現地調査・お見積り・ドローン調査はすべて無料です。



大家・オーナーの方も、賃貸にお住まいで困っている方も、相談だけでも、見てもらうだけでも構いません。原因が分からない雨漏りこそ、まずはお気軽にご相談ください。